La función social de la propiedad y su proyección en el sistema de compensación urbanística

La problemática abordada por el presente trabajo gira, básicamente, en torno a la noción de propiedad, planteada desde la perspectiva jurídica del derecho Civil, en el ámbito del urbanismo.

En él se analiza una nueva etapa del derecho de propiedad, dominada por el elemento social, tratando de demostrar a través del análisis de diferentes leyes especiales (si bien poniendo especial énfasis en la Ley del Suelo), la profunda transformación que la propiedad privada ha experimentado.

El propietario va a ir adquiriendo las distintas y escalonadas facultades que integran el derecho de la propiedad urbana, siempre que cumpla con los correlativos deberes inherentes a cada una de las fases de adquisición de aquéllas.

El contenido esencial del derecho de propiedad del suelo es un límite a la regulación legal de este derecho impuesto por la Constitución. Este contenido esencial está compuesto por todas las facultades potenciales de goce (cultivar, cazar, edificar, etc.) facultades que son anteriores a la Ley e inherentes a la propiedad del suelo. El contenido esencial es delimitado según la Constitución por la función social de la propiedad que se traduce en la imposición de límites generales y de deberes o cargas para el ejercicio de determinadas facultades.

En este sentido, contenido esencial y contenido del derecho de propiedad no coinciden. El primero es un límite constitucional a respetar por el legislador estatal y por el autonómico, que deben tener en cuenta también y de manera primordial que en el contenido esencial se asienta la función social de la propiedad.

Dando un paso más, nos centramos especialmente en el estudio de la función social de la propiedad y su incidencia en el sistema de compensación urbanística, como sistema de ejecución privada en el que la distribución equitativa de las cargas y beneficios del planeamiento se lleva a sus últimas consecuencia. Y es este equilibrio entre cargas y beneficios el que va a resolver la integración del binomio derecho de propiedad y función social.

Así pues, se aborda por un lado el estudio de la función social, y por otro el del sistema de compensación, tratando de analizar la proyección que ha tenido aquélla en el mencionado sistema de ejecución privada, con el consiguiente análisis de su evolución histórica.

Ha de decirse al respecto, que lo que legitima el estudio (desde el punto de vista civil) de la configuración del sistema de compensación como límite del derecho de propiedad, es la amplitud de su ámbito civil precisamente, ya que, a parte de incidir en la propiedad, se asienta en conceptos de naturaleza civil como son: adjudicación, transmisión, carácter fiduciario, poder de disposición, aportación, subrogación etc. ; sin dejar de ser conscientes de que en todo caso existe una importante carga de Derecho Administrativo o en general de Derecho Público en esta materia. Lo que pone de manifiesto, que ante la indiferencia, en muchas ocasiones, de los civilistas , se ha ido produciendo una invasión del derecho público en instituciones de marcado carácter civil, como es el caso que nos ocupa.

La particularidad de este sistema radica en el protagonismo de la gestión urbanística, que no es administrativa sino privada, atribuyendo al propietario una función conferida a los poderes públicos, confiando en él su ejecución, su gestión, si bien no en solitario, siendo, el sistema, un exponente más de la primacía del interés general sobre el particular, y de la idea de control y equilibrio que persigue la concreción de esa función social de un Derecho privado. Todo ello se traduce en una intervención pública en la propiedad privada, delimitando el contenido normal del derecho de propiedad, donde el término compensación es utilizado en el sentido de igualar las cargas con los beneficios derivados del planeamiento. Para que el reparto equitativo de beneficios y cargas sea proporcional a los terrenos aportados para el bien común, la comunidad de propietarios se constituye en Junta de Compensación.

En consecuencia, otro apartado importante al que era necesario dedicar nuestra atención es el que se refiere a los aspectos civiles de la Junta de compensación, ya que en ellas están implicadas diversas instituciones de indiscutible naturaleza civil, como son: las aportaciones de los terrenos, las adjudicaciones de los mismos, la expedición de títulos de propiedad a los adjudicatarios que adquieren las parcelas resultantes etc., así como la problemática suscitada en orden: a la existencia o no del instituto de la transmisión, o el de la subrogación, o el poder fiduciario de la Junta o el poder de disposición de ésta o el de los propietarios, o si la Junta es un representante o un servidor de la posesión, entre otras figuras de indudable carácter civil. En líneas generales, estos han sido los aspectos, que nos han parecido más relevantes desde el punto de vista del derecho civil.